Ipoteca: come difendersi e quando è possibile contestarla

L'ipoteca: definizione e caratteristiche principali

L'ipoteca è una misura cautelare che permette all'Agenzia delle Entrate-Riscossione o a privati di vincolare un bene immobile per garantire il recupero di un credito. Si distingue in tre tipologie: legale (principalmente esattoriale, iscritta direttamente dai funzionari dell'Agenzia), giudiziale (stabilita da un giudice) e volontaria (la più comune, concordata tra le parti come nel caso dei mutui). Per essere valida, l'ipoteca deve rispettare precise condizioni: il debito deve essere di almeno 20.000 euro e viene generalmente iscritta per un valore doppio rispetto al debito tributario. Nonostante l'ipoteca, il debitore può continuare a utilizzare l'immobile fino all'eventuale vendita all'asta, ma deve custodirlo con cura. L'ipoteca può essere contestata come illegittima in diversi casi: se il debito è inferiore a 20.000 euro, se manca la notifica della cartella esattoriale, se non è stato inviato il preavviso di ipoteca, se i termini non sono stati rispettati o se il debito è stato rateizzato o sospeso. Per impugnare l'ipoteca, il contribuente ha 60 giorni dalla notifica del provvedimento per rivolgersi alla Corte di Giustizia Tributaria per ruoli tributari, mentre per i ruoli INPS deve rivolgersi al Tribunale del lavoro entro 40 giorni (20 giorni per vizi formali). È importante notare che il contribuente può contestare sia l'ipoteca che l'atto presupposto (la cartella) se scopre l'esistenza di una cartella a suo carico solo dopo la comunicazione dell'ipoteca.

Cosa è l'ipoteca?

L’ipoteca è un atto cautelativo con il quale l'Agenzia delle Entrate-Riscossione o un privato blocca, principalmente, un bene immobile al fine di garantire il rientro delle somme dovute.
Qualora il debitore NON PROVVEDA in alcun modo opponendosi o pagando il debito, l’Agente della Riscossione potrebbe procedere al pignoramento dell’immobile e pretendere che il bene venga messo all’asta.

Perchè viene effettuata l’Ipoteca?

L'ipoteca è utilizzata per vincolare i beni del debitore per permettere al creditore di avere una garanzia sul suo credito.
È una garanzia a favore del creditore che impedisce al debitore di liberare l’immobile gravato da ipoteca senza estinguere il suo debito.
Sebbene l’ipoteca il debitore, poichè è custode dell’immobile, può continuare ad utilizzare i beni pignorati sino ad una eventuale vendita all’asta dell’immobile ed è obbligato a custodire il bene avendo cura.

Cosa NON possono Ipotecarmi?

TUTTI I BENI IMMOBILIARI POSSONO ESSERE IPOTECATI, ANCHE LA PRIMA CASA, ma l’ipoteca deve rispettare delle regole ben precise.
Per poter iscrivere l’ipoteca il debito deve essere PARI o SUPERIORE a 20.000 euro e deve rispettare una precisa procedura altrimenti non la si può iscrivere.
SI PRECISA CHE L’IPOTECA GENERELAMENTE VIENE ISCRITTA PER UN VALORE DOPPIO RISPETTO AL DEBITO TRIBUTARIO, es. per un debito di Euro 30.000 l’iscrizione ipotecaria può raggiungere fino ad Euro 60.000.

I limiti e le illegittimità

Come succitato l’ipoteca deve seguire delle regole ben precise e dei limiti. Se queste regole o limiti non vengono rispettati si potrebbero configurare delle situazioni favorevoli al debitore in caso di opposizione all’ipoteca.
Anche solo uno di questi casi potrebbe rendere ILLEGITTIMA l’ipoteca:

• se il debito per cui è stata iscritta l’ipoteca è inferiore a 20.000 euro;
• se il debitore non ha mai ricevuto NESSUNA notifica della cartella esattoriale da cui scaturisce l’ipoteca;
• se la misura cautelare non sia stata preceduta dal “prevviso di ipoteca”;
• se si riceve un preavviso di ipoteca prima della scadenza dei termini di 60 giorni dalla notifica della cartella esattoriale che l’ha generata;
• se è maturata la prescrizione dei ruoli relativi alla cartella di pagamento da cui scaturisce l’ipoteca;
• se l’iscrizione ipotecaria è avvenuta oltre 1 anno dalla notifica della cartella senza far precedere l’intimazione di pagamento (ex articolo 50 dpr 602/73);
• qualora il debito relativo all’ipoteca è stato rateizzato e/o sospeso con provvedimento giudiziale.

Impugnazione dell'iscrizione ipotecaria

L’ipoteca è impugnabile dinanzi la Corte di Giustizia Tributaria entro sessanta (60) giorni dalla notifica del provvedimento di avvenuta iscrizione ipotecaria da parte dell’Agenzia Entrate - Riscossione.
Ovviamente deve trattarsi di ruoli (cartelle) di natura tributaria poichè, in caso di (ruoli Inps), l’ipoteca è impugnabile dinanzi il Tribunale in funzione del giudice del lavoro entro quaranta (40) giorni e/o venti (20) giorni in caso di vizi formali.
L’ipoteca deve essere obbligatoriamente preceduta dalla notifica del preavviso di ipoteca poichè, in mancanza, l’ipoteca deve essere annullata.
Il contribuente, se dalla ricezione della comunicazione di avvenuta iscrizione ipotecaria dovesse scoprire l’esistenza di una cartella a suo carico, potrà benissimo impugnare sia l’ipoteca che l’atto presupposto (cartella) e quindi chiedere anche l’annullamento della cartella stessa.