Ipoteca: come difendersi e quando è possibile contestarla

L'ipoteca: definizione e caratteristiche principali

L’ipoteca è uno strumento che tutela il creditore vincolando un immobile del debitore. Esistono tre tipi principali: legale, giudiziale e volontaria. L'ipoteca legale è spesso usata dall’Agenzia delle Entrate-Riscossione per debiti superiori a 20.000 euro; quella giudiziale è disposta da un giudice; mentre quella volontaria è frutto di accordi, come nei mutui. Anche con l'ipoteca, il debitore può usare l'immobile, ma deve custodirlo con cura.

Ci sono casi in cui l'ipoteca è illegittima: ad esempio, per debiti inferiori a 20.000 euro, in assenza di notifiche corrette, o se il debito è sospeso. In tali situazioni, è possibile contestarla entro termini specifici: 60 giorni per i ruoli tributari e 40 per quelli INPS, 20 per vizi formali.

In casi di difficoltà economiche, la procedura di sovraindebitamento (Legge 3/2012) offre una soluzione concreta per ristrutturare i debiti e ritrovare stabilità finanziaria, tutelando il proprio patrimonio.

Cosa è l'ipoteca?

L’ipoteca è un atto cautelativo con il quale l'Agenzia delle Entrate-Riscossione o un privato blocca, principalmente, un bene immobile al fine di garantire il rientro delle somme dovute.
Qualora il debitore NON PROVVEDA in alcun modo opponendosi o pagando il debito, l’Agente della Riscossione potrebbe procedere al pignoramento dell’immobile e pretendere che il bene venga messo all’asta.

Perchè viene effettuata l’Ipoteca?

L'ipoteca è utilizzata per vincolare i beni del debitore per permettere al creditore di avere una garanzia sul suo credito.
È una garanzia a favore del creditore che impedisce al debitore di liberare l’immobile gravato da ipoteca senza estinguere il suo debito.
Sebbene sia presente un’ipoteca il debitore, poichè è custode dell’immobile, può continuare ad utilizzare i beni pignorati sino ad una eventuale vendita all’asta dell’immobile ed è obbligato a custodire il bene avendo cura.

Cosa NON possono Ipotecarmi?

TUTTI I BENI IMMOBILIARI POSSONO ESSERE IPOTECATI, ANCHE LA PRIMA CASA, ma l’ipoteca deve rispettare delle regole ben precise.
Per poter iscrivere l’ipoteca il debito deve essere PARI o SUPERIORE a 20.000 euro e deve rispettare una precisa procedura altrimenti non la si può iscrivere.
SI PRECISA CHE L’IPOTECA GENERALMENTE VIENE ISCRITTA PER UN VALORE DOPPIO RISPETTO AL DEBITO TRIBUTARIO, es. per un debito di Euro 30.000 l’iscrizione ipotecaria può raggiungere fino ad Euro 60.000.

I limiti e le illegittimità

Come succitato l’ipoteca deve seguire delle regole ben precise e dei limiti. Se queste regole o limiti non vengono rispettati si potrebbero configurare delle situazioni favorevoli al debitore in caso di opposizione all’ipoteca.

Anche solo uno di questi casi potrebbe rendere ILLEGITTIMA l’ipoteca:

• se il debito per cui è stata iscritta l’ipoteca è inferiore a 20.000 euro;
• se il debitore non ha mai ricevuto NESSUNA notifica della cartella esattoriale da cui scaturisce l’ipoteca;
• se la misura cautelare non sia stata preceduta dal “prevviso di ipoteca”;
• se si riceve un preavviso di ipoteca prima della scadenza dei termini di 60 giorni dalla notifica della cartella esattoriale che l’ha generata;
• se è maturata la prescrizione dei ruoli relativi alla cartella di pagamento da cui scaturisce l’ipoteca;
• se l’iscrizione ipotecaria è avvenuta oltre 1 anno dalla notifica della cartella senza far precedere l’intimazione di pagamento (ex articolo 50 dpr 602/73);
• qualora il debito relativo all’ipoteca è stato rateizzato e/o sospeso con provvedimento giudiziale.

Impugnazione dell'iscrizione ipotecaria

L’ipoteca è impugnabile dinanzi la Corte di Giustizia Tributaria entro sessanta (60) giorni dalla notifica del provvedimento di avvenuta iscrizione ipotecaria da parte dell’Agenzia Entrate-Riscossione.
Ovviamente deve trattarsi di ruoli (cartelle) di natura tributaria poichè, in caso di (ruoli Inps), l’ipoteca è impugnabile dinanzi il Tribunale in funzione del giudice del lavoro entro quaranta (40) giorni e/o venti (20) giorni in caso di vizi formali.
L’ipoteca deve essere obbligatoriamente preceduta dalla notifica del preavviso di ipoteca poichè, in mancanza, l’ipoteca deve essere annullata.
Il contribuente, se dalla ricezione della comunicazione di avvenuta iscrizione ipotecaria dovesse scoprire l’esistenza di una cartella a suo carico, potrà benissimo impugnare sia l’ipoteca che l’atto presupposto (cartella) e quindi chiedere anche l’annullamento della cartella stessa.

Legge 3/2012 Sovraindebitamento

La legge 3/2012 o procedura da sovraindebitamento è concepita per soggetti che sono in uno stato di grave difficoltà economica.
Attraverso la procedura da sovraindebitamento, si possono ottenere diversi risultati: la rateazione dei debiti o la cancellazione parziale e totale della massa debitoria.
La norma prevede anche la sospensione delle azioni esecutive a carico del debitore, attraverso una serie di misure protettive attivabili presso il tribunale.

Possono accedere alla legge 3/2012:

• Persone fisiche (tutte, disoccupati, lavoratori, pensionati, etc.);
• Artigiani;
• Ex imprenditori;
• Aziende Agricole;
• Startup Innovative;
• Enti del terzo settore;
• Professionisti;
• Imprese non fallibili.

La procedure a cui il debitore può accedere, sono diverse e differenti. Ogni procedura contenuta nella legge 3/2012 è rivolta ad un soggetto differente in base alla natura del debito, alle capacità patrimoniale ed i requisiti previsti per legge.

Di seguito le procedure previste nella norma:

• Ristrutturazione dei beni del consumatore
• Liquidazione controllata del sovraindebitato
• Concordato minore
• Esdebitazione del debitore incapiente

È fondamentale valutare attentamente in base alla situazione di crisi economica del debitore quale di queste procedura risulterebbe più vantaggiosa e risolutiva.
Affidarsi ad avvocati specializzati e professionali, è essenziale per raggiungere i risultato sperato.

Conclusioni

L’ ipoteca è uno strumento di garanzia per i creditori che, tuttavia, può essere contestato quando non rispetta le regole previste dalla legge. Per difendersi è essenziale conoscere i propri diritti, soprattutto in caso di irregolarità come notifiche mancanti o importi errati. Nei casi di difficoltà economiche più gravi, la procedura da Sovraindebitamento ( Legge 3 /2012) rappresenta una valida opportunità per ristrutturare i debiti e proteggere il proprio patrimonio. Valutare ogni caso con attenzione e affidarsi a esperti legali può fare la differenza per ritrovare serenità finanziaria e gestire al meglio il proprio futuro economico.